BFK-domen i sin tragiska helhet

Nu när jag har lite mer tid har jag läst domen en gång till och det är inte utan att man surnar till lite.

Här kan du själva läsa hela domslutet:

NACKA TINGSRÄTT F 531-09
Fastighetsdomstolen
DOM
2009-09-23
SAKEN
avhysning från arrendeställe
______________________
DOMSLUT
1. Fastighetsdomstolen beslutar att Barkarby Flygklubb genast ska avflytta från del av fastigheterna Akalla 5:2 i Stockholms kommun och del av Barkarby 2:2 i Järfälla kommun som markerats i bilaga 1 till av parterna tecknat avtal om arrende samt att därvid bortföra Barkarby Flygklubb tillhöriga byggnader och anläggningar från aktuell del av Stockholm Akalla 5:2 och Järfälla Barkarby 2:2 och avlämna platsen i planerat och väl avstädat skick.
2. Fastighetsdomstolen avslår yrkandet att domen med stöd av 17 kap. 14 § rättegångsbalken får verkställas utan hinder av att domen inte vunnit laga kraft.
3. Barkarby Flygklubb ska betala ersättning till Järfälla kommun för dess rättegångskostnader
med etthundrafyrtiosextusenfemhundra (146 500) kr, varav 145 000 kr avser arvode till Siv Ann Andermyr och 1 500 kr avser utlägg för resekostnader. På ovanstående belopp ska Barkarby Flygklubb betala ränta enligt 6 § räntelagen från denna dag till dess betalning sker.
______________________
BAKGRUND
Järfälla kommun upplät del av Akalla 5:2 i Stockholms kommun och del av Barkarby 2:2 i Järfälla kommun till Barkarby Flygklubb (BFK) från den 1 januari 1998 och tills vidare i enlighet med ett mellan parterna träffat avtal. Avtalet som är rubricerat ”Lägenhetsarrende” och undertecknades den 29 december 1997 respektive den 18 februari 1998. I avtalet angavs att BFK, vid arrendetidens slut, skulle avlägsna alla byggnader och anläggningar från arrendeplatsen och avlämna platsen i planerat och väl avstädat skick. Dessutom angavs att avträdesersättning inte skulle utgå.
På grund av att större delen av Barkarbyfältet ska avsättas till bostäder sade kommunen upp arrendeavtalet till upphörande. Tvist har därefter uppkommit om avtalet ska betraktas som lägenhetsarrende eller anläggningsarrende, om uppsägning av arrendeavtalet skett på riktigt sätt samt om villkoren för avflyttandet.
YRKANDEN M.M.
Järfälla kommun har yrkat att fastighetsdomstolen ålägger BFK att genast avflytta från del av Akalla 5:2 i Stockholms kommun och del av Barkarby 2:2 i Järfälla kommun samt att därvid bortföra BFK tillhöriga byggnader och anläggningar från aktuell del av Akalla 5:2 och Barkarby 2:2 och avlämna platsen i planerat och väl avstädat skick.
Kommunen har vidare yrkat att tingsrätten, med stöd av 17 kap. 14 § rättegångsbalken, förordnar att domen får verkställas utan hinder av att den inte vunnit laga kraft.
BFK har bestritt käromålet i dess helhet. För det fall tingsrätten beslutar om omedelbar verkställighet, har BFK yrkat att Järfälla kommun ska ställa säkerhet på 3 000 000 kr avseende den skada som åsamkas BFK om domen ändras i högre instans.
Parterna har yrkat ersättning för rättegångskostnader.
UTVECKLANDE AV TALAN
Järfälla kommun har sagt upp arrendeavtalet med BFK till upphörande. BFK har inte avflyttat från arrendeplatsen.
I skriftlig handling daterad den 8 maj 2007, som delgivits BFK den 14 maj 2007, sade kommunen upp arrendeavtalet till upphörande per den 31 december 2008. BFK har dock inte avflyttat och inte heller avlägsnat byggnader och anläggningar från arrendeplatsen. Uppsägningen skedde med beaktande av att arrendeavtalet i fråga avser lägenhetsarrende vilket framgår både av avtalets rubrik och dess innehåll. Exempelvis fick BFK enligt arrendeavtalet inte utan kommunens skriftliga medgivande uppföra ny byggnad eller anläggning på arrendeplatsen. BFK hade dessutom enligt avtalet inte rätt att bedriva näringsverksamhet. Inte heller hade kommunen under aktuell arrendetid medgett att BFK fick uppföra nya byggnader på arrendeplatsen eller på annat sätt medgett, eller haft kännedom om, att näringsverksamhet bedrivits inom området.
Således har det varit fråga om lägenhetsarrende och inte anläggningsarrende. Även om upplåtelsen hade avsett anläggningsarrende skedde uppsägningen på ett korrekt sätt, då det indirekta besittningsskyddet hade avtalats bort. Eftersom det var av väsentlig betydelse att kommunen kunde råda över när BFK skulle avflytta från arrendestället vidtogs alla försiktighetsåtgärder som var möjliga för kommunen att vidta vid avtalets ingående. Därför träffade kommunen dels avtal om lägenhetsarrende dels avtalades det eventuella besittningsskyddet bort, vilket annars hade kunnat uppkomma om BFK:s verksamhet i någon situation hade kunnat betraktas som näringsverksamhet. Avtalets utformning i denna del är tillräcklig för att gälla som överenskommelse om avstående från besittningsskydd. När det indirekta besittningsskyddet har avtalats bort vid anläggningsarrende gäller inte 11 kap. 4–6 b §§ i jordabalken och detta betyder att arrendatorn inte har rätt till någon form av ersättning i samband med arrendets upphörande och inte heller rätt till uppskov med avflyttningen. I detta fall saknar det således betydelse huruvida avtalet är att betrakta som anläggnings- eller
lägenhetsarrende.
Vid avtalets ikraftträdande var samtliga byggnader och anläggningar som fanns inom arrendestället redan uppförda. Någon ytterligare byggnation har inte skett under avtalstiden. Av 8 kap. 21 § jordabalken, liksom enligt allmänna arrenderättsliga principer, följer att som utgångspunkt är en arrendator skyldig att bortföra byggnader och anläggningar samt andra investeringar från arrendeplatsen när arrendeavtalet upphör. I detta fall har kommunen i avtalet uttryckligen föreskrivit vad som ska bortföras och hur arrendeplatsen ska avlämnas. Kommunen har också uttryckligen angett att avträdesersättning inte ska utgå. Att marken i fråga varit avsedd för bostadsbebyggelse har BFK känt till under i vart fall åtta års tid genom en av
kommunen antagen översiktsplan, vari anges att större delen av Barkarbyfältet ska bebyggas med bostäder och att flyget måste avvecklas dessförinnan. Mot bakgrund av nu nämnda omständigheter kan inte avtalsvillkoren på något sätt anses vara oskäliga med hänsyn till omständigheter vid avtalets tillkomst eller senare inträffade förhållanden.
BFK är en allmän flygplats som inte tar ut några start- och landningsavgifter.
Vid huvudförhandlingen har kommunen ingett en miljöanmälan som upprättats av BFK år 2000 samt handlingar utvisande att såväl BFK som EAA (Experimental Aircraft Association) är ideella föreningar vilka varken är registrerade för mervärdeskatt eller inkomstskatt.
Kommunstyrelsens beslut
Kommunstyrelsens beslut den 7 april 2008 innebär inte att kommunen tagit tillbaka sin uppsägning av BFK eller på annat sätt medgett BFK rätt att vara kvar på arrendeplatsen. Av beslutet framgår tydligt att arrendeavtalet sagts upp. Kommunen har dessutom haft sammanträden med BFK vid minst sex tillfällen för att diskutera avvecklingen av verksamheten varför det inte kan ha rått något tvivel om att kommunen vidhållit sin uppsägning.
Förordnande om verkställighet
Utbyggnaden av Barkarbyfältet är mycket nära förestående. Enligt kommunens uppfattning är det helt klart att arrendeavtalet har upphört och att BFK har skyldighet att avflytta från arrendeplatsen. Yrkandet om att domen ska få verkställas utan hinder av att den inte vunnit laga kraft görs för att BFK inte ska kunna fördröja processen ytterligare genom att överklaga fastighetsdomstolens dom. BFK borde dessutom ha påbörjat avveckla verksamheten direkt efter uppsägningen men har helt ignorerat uppsägningen och fortsatt verksamheten i samma utsträckning som tidigare. Det saknas skäl att förelägga en kommun att ställa säkerhet enligt 17 kap. 14 § RB. En kommun kan inte gå i konkurs och någon risk för skada föreligger inte.
BFK
Järfälla kommun har inte sagt upp avtalet på ett korrekt sätt. Uppsägningen är därför utan verkan och arrendeavtalet löper vidare på oförändrade villkor. Kommunstyrelsen har dessutom genom beslut tillåtit BFK att utöva sin verksamhet under 2009. Kommunen har därför inte rätt att säga upp avtalet till upphörande förrän tidigast till den 1 januari 2010.
Arrendeavtalet är benämnt lägenhetsarrende men rent faktiskt rör det sig om ett anläggningsarrende och därför är reglerna i 11 kap. jordabalken tillämpliga. BFK har inte avtalat bort det indirekta besittningsskyddet eftersom BFK inte avtalat bort sin rätt till ersättning för den kostnad som klubben, vid uppsägning, orsakas av att nödgas etablera sig på annat håll. Avtalsvillkoren att BFK, vid arrendetidens slut, skulle avlägsna alla byggnader och anläggningar från arrendeplatsen samt att avträdesersättning inte skulle utgå är i vart fall oskäliga och ska, i enlighet med 36 § avtalslagen, inte tillämpas. Eftersom det indirekta besittningsskyddet därmed kvarstår skulle kommunen ha iakttagit uppsägningsregeln i 11 kap. 6 § jordabalken. I
uppsägningshandlingen har kommunen dock inte angett att kommunen vägrar att förlänga avtalet och skälet därför samt dessutom inte givit besked om att BFK har möjlighet att hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling. Då detta inte har skett är uppsägningen utan verkan och arrendeavtalet löper vidare på oförändrade villkor.
BFK bedriver begränsad näringsverksamhet i form av utbildning för piloter och det finns andra företag som har sin verksamhet helt eller delvis lokaliserad till flygplatsen. Verksamheterna har förekommit och utökats efterhand ändå sedan BFK började arrendera flygplatsen 1975. Enligt arrendeavtalet är den enda inskränkningen i den näringsverksamhet som får bedrivas att själva flygningarna inte får drivas kommersiellt. BFK har tolkat detta som det inte fick förekomma flygningar i linjetrafik eller charterflygningar. Det står även angivet att det endast är klubben som inte får driva näringsverksamhet men övriga företag har möjlighet att nyttja flygfältet i sin verksamhet, vilket också skett med kommunens vetskap. Av nu nämnda omständligheter följer att det har varit fråga om ett anläggningsarrende. Eftersom avtalsvillkoret innebärande att BFK ska åläggas att bortföra sina tillhöriga byggnader och anläggningar är oskäligt i enlighet med 36 § avtalslagen, bestrider dessutom BFK att klubben ska förpliktigas fullgöra detta. Av samma skäl bestrider BFK att klubben inte har rätt till avträdesersättning. BFK har i vart fall inte avtalat bort rätten till ersättning för den kostnad klubben orsakas av att vid en uppsägning nödgas etablera sig på annat håll, i detta fall kostnaden för att anlägga en ny flygplats. Vid alla de kontakter som företrädarna för klubben haft med företrädare för kommunen har det inte varit tal om att lägga ned flygverksamheten, trots planerna på bostadsbyggande. BFK och andra företag har därför utvidgat, inrättat och etablerat verksamheterna samt byggt nya byggnader och taxibanor, vilket man inte hade bemödat sig med om det vid något tidigare tillfälle hade anförts att flyget skulle läggas ned. Kommunen har dessutom vid ett flertal tillfällen beviljat bygglov för hangarer, EAA:s byggnad m.m. och därmed inte bara känt till verksamheterna utan medgivit dem. Det är först under de senaste 2–3 åren som kommunen informerat BFK om planerna på bostadsbyggande.
Kommunen måste betraktas som försumlig när man säger upp avtalet endast ett och ett
halvt år innan det upphör och dessutom utan förvarning till BFK. Detta är en alltför
kort tid för att BFK ska ha en möjlighet att riva och forsla bort byggnaderna till en
kostnad som uppskattas till 14–15 miljoner kr.
Kommunstyrelsens beslut
Av kommunstyrelsens beslut den 7 april 2008 framgår att vid tidpunkten gällande avtal fick fortsätta att gälla även under 2009. Eftersom arrendeavtalet med BFK var uppsagt på ett ogiltigt sätt måste beslutet i kommunstyrelsen även anses omfatta ifrågavarande avtal. Kommunen har därför i vart fall inte rätt att säga upp avtalet till upphörande förrän tidigast till den 1 januari 2010.
Förordnande om verkställighet
Som grund för bestridandet av det interimistiska yrkandet anförs att det inte alls är av vikt för kommunen att snarast få tillträde till fastigheten. Eftersom det inte kommer att inledas någon byggnation förrän tidigast hösten 2009 finns det inte någon anledning för kommunen att redan nu få tillträde till fastigheten. Byggnationerna störs inte av att flygningarna fortsätter och torde inte vara klara förrän inom drygt ett år. De bullervärden som är aktuella ligger inom de nivåer som är tillåtliga enligt miljöreglerna, 70 dB (A), varför det inte är något som helst problem att
flygverksamheten fortsätter i vart fall ett drygt år till. Enligt BFK:s uppfattning kan flygningarna fortsätta även efter det att boende flyttat in i bostäderna, dock att dessa då får begränsas till flygplan med lägre bullernivå än vissa av de plan som idag verkar på flygplatsen.
Beträffande yrkandet om säkerhet för eventuell skada, kommer BFK att drabbas av skada på i vart fall 3 000 000 kr beroende på hur mycket av nedmontering av byggnaderna som hinner ske innan överrätten eventuellt ändrar domslutet. Beloppet avser de kostnader som kommer att uppstå vid flyttning av hangarer, klubbstuga, flygplan, vattenledningar, telefon, elström m.m. Detta kommer att kosta åtskilliga tiotals miljoner kr, men det är knappast aktuellt att alla åtgärder hinner vidtas innan en eventuell ändring av domen sker i högre instans.
DOMSKÄL
På begäran av Järfälla kommun har förhör under sanningsförsäkran hållits med Jan Bark, planerings- och exploateringschef i Järfälla kommun. Han har förklarat att kommunstyrelsebeslutet 2008-04-07 endast innebar att avtal som inte var uppsagda kunde få löpa under år 2009. Beslutet omfattade således inte det nu aktuella avtalet om lägenhetsarrende, eftersom detta redan var uppsagt år 2007.
På begäran av BFK har förhör under sanningsförsäkran hållits med BFK:s ordförande Bo Danielsson. Han har uppgett att BFK är en ideell förening som varken betalar inkomstskatt eller mervärdeskatt. BFK:s huvudsakliga inkomster kommer från medlemsavgifter. De 83 hangarerna är lokaliserade till 14 byggnader, vilka i huvudsak ägs av BFK. EAA har några byggnader. En av medlemmarna i flygklubben, som har haft kontakt med byggentreprenören, har informerat honom om att byggnation av etapp B i gällande detaljplan är möjlig att bygga även om flygverksamheten fortfarande pågår.
Därutöver har vittnesförhör hållits med Bo-Gunnar Ingfeldt, tidigare skolchef i BFK samt delägare i Airways Flygutbildning AB, Christer Dahlgren, representant för FFK och IT Plan Flyg AB, Björn Nyberg, ägare av BN Flyg och Maskin AB, Curt Sandberg, Arigo Teknik AB även representant för EAA, Lennart Forsmark, Tefo Teknik AB, och Torgny Bramberg. Samtliga vittnen är medlemmar i BFK och driver näringsverksamhet som i mer eller mindre omfattning är beroende av att flygplatsen och dess lokalisering. Ingen av vittnena eller något av de företag de är engagerade i har något avtal med Järfälla kommun om att få disponera arrendestället eller någon del av detta. Merparten av vittnena och/eller deras företag har betalat ersättning till BFK för att disponera hangarer samt har några gjort andra former av investeringar i arrendeområdet.
Parterna har åberopat skriftlig bevisning.
Fastighetsdomstolen gör följande bedömning
Arrendeavtalet
Punkten 1 i arrendeavtalet har följande lydelse:
“Kommunen upplåter till arrendatorn på nedan angivna villkor arrendestället vars avgränsning är inmarkerad på bilaga 1. Området får under förutsättning av vederbörliga tillstånd i övrigt användas för arrendatorns verksamhet, uppställning av flygplan, parkering av medlemmars bilar och för bibehållande av där nu befintliga anläggningar tillhöriga klubben, nämligen 83
hangarer, klubbhus för Barkarby Flygklubb, klubbhus för EAA Chapter 222, pumpanläggning för vatten, septisk tank för avlopp, vindstrut och drivmedelsanläggning.
Flygklubben får vidare driva arrenderad del av landningsbanan (990 meter) som enskild flygplats, dock ej som näringsverksamhet. Flygklubben är operatör av flygplatsen.
Flygklubben har att själv på sin egen bekostnad ombesörja erforderliga tillstånd för detta.
Parterna är eniga om att verksamhet som kan hindra arrendatorns utnyttjande av flygplatsen ej skall förekomma om detta ej överenskommits i särskild ordning.”
Arrendeavtalet är tecknat mellan jordägaren Järfälla kommun och arrendatorn BFK.
Det innebär att det är BFK:s verksamhet som arrendestället ska tillgodose samt till viss del EAA:s verksamhet genom att denna förening tillåts ha klubbhus inom området. Så länge avtalet löper har därmed de som är medlemmar i BFK rätt att bruka arrendestället. Emellertid måste denna rätt begränsas till flygklubbverksamheten och kan därför inte omfatta någon form av näringsverksamhet som en enskild medlem bedriver.
I målet är visat att flera av medlemmarna i BFK bedriver näringsverksamhet inom arrendestället och är beroende av BFK:s avtal med kommunen. Detta har dock inte sanktionerats av Järfälla kommun. Det förhållandet att olika tjänstemän och politiker inom kommunen vid flera olika tillfällen besökt arrendestället innebär inte att kommunen därmed tillåtit att näringsverksamhet får bedrivas inom området eller att avtalet har ändrat karaktär. Mot bakgrund av det sagda bedömer fastighetsdomstolen att arrendeavtalet både till sin rubrik och innehåll är att anse som ett avtal om lägenhetsarrende. Det indirekta besittningsskyddet avseende anläggningsarrende är
därmed inte tillämpligt. Uppsägningen av avtalet har varit korrekt och tidsfristen för avflyttning har passerat. Kommunstyrelsens beslut 2008-04-07 att gällande avtal omupplåtelser på Barkarbyfältet kunde få löpa under år 2009 kan rimligen inte ses som ett medgivande till fortsatt verksamhet för BFK. Detta då avtalet mellan kommunen och BFK redan var uppsagt, vilket framgår av tjänsteskrivelsen till beslutet.
BFK ska därmed åläggas att genast avflytta från arrendestället.
Oskälighet
Det förhållandet att BFK enligt avtalet ska åläggas att bortföra sina tillhöriga byggnader och anläggningar samt dessutom inte få rätt till avträdesersättning, är förhållanden som varit kända under lång tid. Fastighetsdomstolen anser inte att det varit oskäligt att stipulera dessa villkor i avtalet. Den omständigheten att kommunen meddelat BFK tillfälliga bygglov för hangarer och andra byggnader under den tidsperiod arrendeavtalet gällde mellan BFK och Järfälla kommun kan inte heller anses utgöra en grund att dessa avtalsvillkor ska jämkas eller lämnas utan avseende. Därmed är 36 § lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område inte tillämplig. BFK ska därmed vid avflyttningen bortföra föreningen tillhöriga byggnader och anläggningar samt avlämna platsen i planerat och väl avstädat skick.
Förordnande om verkställighet
BFK har indikerat att byggandet av bostäder kan påbörjas, trots att flygverksamheten inte upphört på arrendestället. Kommunen har uppgett att två byggherrar redan har tillträtt markområden. Det har dock inte visats att påbörjande av byggnation inte kan ske, trots att flygverksamheten inte har upphört. Fastighetsdomstolen anser därför att den nu meddelade domen ska få verkställas först den vunnit laga kraft. Med hänsyn tillatt verkställighet inte får påbörjas förrän domen vunnit laga kraft, saknas skäl att pröva frågan om säkerhet ska ställas.
Rättegångskostnader
Järfälla kommun har i allt väsentligt fått bifall till sin talan. BFK får därmed anses vara tappande part och ska då ersätta kommunen för dess rättegångskostnader. Det av kommunen yrkade beloppet avseende rättegångskostnader har av BFK vitsordats såsom i och för sig skäligt. Med hänsyn härtill och då fastighetsdomstolen även anser beloppet vara skäligt ska detta tillerkännas kommunen.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga 1 (DV 423)
Överklagande ställt till Svea hovrätt, ska ha inkommit till Nacka tingsrätt,
Fastighetsdomstolen, senast den 14 oktober 2009. Prövningstillstånd krävs.
Anders Enroth Johan Svensson
_______________________
I avgörandet har deltagit rådmannen Anders Enroth, ordförande och referent,
fastighetsrådet Göran Rosvall och rådmannen Johan Svensson samt nämndemännen
Lars Wyke och Urban Castelius.

Domskälen visar klart och tydligt på problematiken och på att politiker och beslutsfattare inte förstår eller vill ta/behöver ta ansvar för en flygverksamhet i Stockholm. Det verkar som att flyg är paria i samhället och att det är något som skall försigå “någon annan stans”.

Tänk bara på dagens helikopterrån där konsekvensen av bollandet av Polisflyget i Stockholm totalt inkapaciterade dem i det ögonblick de behövdes mest. Jag blir förvånad att inte Rikspolischefen ryter till och förklarar hur Polisflyget har bollats fram och tillbaka mellan kommuner och Försvarsmakt utan att någon satt ner foten och sett det orimliga i situationen. Nu, när konsekvenserna klart framgår, kanske det kan bli ändring.

Privatflyget är i samma sits. Allt det hjälpflyg, den FFK-verksamhet, den ungdomsverksamhet, de ideella krafter som håller igång svensk flyghistoria håller på att erodera bort – på grund av att det inte finns någon som vågar ta ett samlat ansvar.